αγορά ακινήτου

Κάθε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), ο οποίος ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας του ακινήτου (υπολογίζεται πάντα επί της μεγαλύτερης αξίας) [1.7]. Ο φόρος αυτός βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή. Ωστόσο, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει σημαντικές ελαφρύνσεις μέσω της απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Για να δικαιούστε την απαλλαγή, πρέπει να είστε μόνιμος κάτοικος Ελλάδας (ή να σκοπεύετε να εγκατασταθείτε εντός διετίας) και να μην κατέχετε εσείς, η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα σας άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές σας ανάγκες. Τα αφορολόγητα όρια είναι ιδιαίτερα υψηλά: για άγαμους το όριο ανέρχεται σε 200.000€, ενώ για έγγαμους ξεκινά από 250.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000€ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο. Ειδικές, ευνοϊκότερες ρυθμίσεις ισχύουν για άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ) άνω του 67%. Προσοχή όμως: δεσμεύεστε να διατηρήσετε το ακίνητο στην κατοχή σας για τουλάχιστον πέντε έτη. Αν το μεταβιβάσετε νωρίτερα, ο φόρος που γλιτώσατε καθίσταται άμεσα απαιτητός. Μέσω της υπηρεσίας Online Συμβουλευτικής, αναλύουμε τα εξατομικευμένα δεδομένα σας για να επιβεβαιώσουμε με απόλυτη σιγουριά αν πληροίτε τα κριτήρια της απαλλαγής.

Ένα από τα πιο κρίσιμα και συχνά παρεξηγημένα σημεία στην αγορά ακινήτου είναι η κάλυψη του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Η Εφορία ελέγχει αυστηρά το πόθεν έσχες. Το συνολικό ποσό που θα δαπανήσετε δεν περιλαμβάνει μόνο την αξία του συμβολαίου, αλλά και τον ΦΜΑ, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο και τη μεσιτική αμοιβή [1.4]. Όλο αυτό το άθροισμα αποτελεί τεκμήριο και πρέπει να δικαιολογείται πλήρως από τα δηλωθέντα εισοδήματά σας.

Αν τα τρέχοντα εισοδήματα της χρονιάς δεν επαρκούν, θα χρειαστεί να επικαλεστείτε ανάλωση κεφαλαίου παρελθόντων ετών, να λάβετε γονικές παροχές σε χρήμα (οι οποίες πλέον έχουν αφορολόγητο έως 800.000€ υπό προϋποθέσεις) ή να προχωρήσετε σε τραπεζικό δανεισμό. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι το κεφάλαιο ενός στεγαστικού δανείου δεν αποτελεί τεκμήριο αγοράς. Αντίθετα, οι ετήσιες δόσεις αποπληρωμής (κεφάλαιο και τόκοι) θα αποτελούν τεκμήριο διαβίωσης για όλα τα επόμενα χρόνια. Η έμπειρη ομάδα μας αναλαμβάνει την ορθή Σύνταξη φορολογικής δήλωσης φυσικών προσώπων, υπολογίζοντας με ακρίβεια την ανάλωση κεφαλαίου και αποτρέποντας τον κίνδυνο επιβολής βαρύτατων φόρων επί της αδικαιολόγητης προσαύξησης περιουσίας.

Η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και η μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνουν το τέλος των φορολογικών σας υποχρεώσεων. Μετά την αγορά ακινήτου, το νέο περιουσιακό στοιχείο πρέπει να δηλωθεί στο Ε9 [1.10]. Με τις πρόσφατες αποφάσεις της ΑΑΔΕ, για τις περισσότερες αγοραπωλησίες που διεκπεραιώνονται ψηφιακά, η δήλωση Ε9 δημιουργείται πλέον αυτόματα στο Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα Περιουσιολογίου.

Ωστόσο, ο φορολογούμενος οφείλει να εισέλθει στην πλατφόρμα και να ελέγξει σχολαστικά την ορθότητα των στοιχείων (ακριβή τετραγωνικά μέτρα, όροφος, έτος κατασκευής, πρόσοψη σε δρόμο, ποσοστό συνιδιοκτησίας). Η προθεσμία για τυχόν διορθώσεις είναι έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου. Τυχόν λάθη ή παραλείψεις στο Ε9 οδηγούν μαθηματικά σε λανθασμένο, και συνήθως αυξημένο, υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Στη MoreThanTax, ενσωματώνουμε τον αυστηρό έλεγχο του Περιουσιολογίου στις πάγιες διαδικασίες μας. Για όσους διαχειρίζονται πολλαπλά ακίνητα, η υπηρεσία Intelligent Accounting προσφέρει άμεση ψηφιακή αρχειοθέτηση όλων των συμβολαίων και παρακολούθηση των φορολογικών υποχρεώσεων σε πραγματικό χρόνο.

Πολλοί επιχειρηματίες επιλέγουν την αγορά ακινήτου μέσω νομικού προσώπου (π.χ. ΙΚΕ, ΑΕ) αντί ως φυσικά πρόσωπα. Η επιλογή αυτή προσφέρει διαφορετικά φορολογικά πλεονεκτήματα, όπως η δυνατότητα απόσβεσης της αξίας του κτίσματος (μειώνοντας τα φορολογητέα κέρδη της εταιρείας) και η έκπτωση των εξόδων συντήρησης, ανακαίνισης και δανεισμού. Επιπλέον, αν το ακίνητο είναι νεόδμητο και υπάγεται σε καθεστώς ΦΠΑ 24% (αντί για ΦΜΑ 3%), η εταιρεία υπό προϋποθέσεις μπορεί να συμψηφίσει ή να ζητήσει επιστροφή του ΦΠΑ [1.7].

Βέβαια, η διαχείριση ακινήτων μέσω εταιρείας απαιτεί αυστηρή τήρηση διπλογραφικών βιβλίων και τεκμηρίωση του επιχειρηματικού σκοπού. Αν σκέφτεστε να ακολουθήσετε αυτή την οδό, η υπηρεσία μας για Ίδρυση Επιχείρησης & Σύσταση ΙΚΕ, ΟΕ, ΕΕ σε συνδυασμό με τον εξειδικευμένο Φορολογικό σχεδιασμό επιχειρήσεων, θα σας βοηθήσει να επιλέξετε την καταλληλότερη νομική μορφή και να μεγιστοποιήσετε την απόδοση της επένδυσής σας.

Η ελληνική κτηματαγορά προσελκύει σταθερά έντονο ενδιαφέρον από ομογενείς και ξένους επενδυτές. Η αγορά ακινήτου από κατοίκους εξωτερικού απαιτεί ειδικό χειρισμό: από την έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου, μέχρι την απόδειξη εισαγωγής συναλλάγματος (μέσω μοναδικού τραπεζικού εμβάσματος) για την αποφυγή των τεκμηρίων.

Είτε πρόκειται για απόκτηση εξοχικής κατοικίας, είτε για επένδυση με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε για συμμετοχή στο πρόγραμμα Golden Visa, οι φορολογικές απαιτήσεις είναι πολύπλοκες. Παράλληλα, νέα επενδυτικά μοντέλα όπως η συνιδιοκτησία (fractional ownership) κερδίζουν έδαφος, προσφέροντας ευελιξία και εκτιμώμενες αποδόσεις (ROI) 4-5% ετησίως [1.3]. Η εξειδικευμένη υπηρεσία μας για Κατοίκους Εξωτερικού & Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας καλύπτει κάθε πτυχή, διασφαλίζοντας την πλήρη συμμόρφωση με την ελληνική νομοθεσία χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα.