Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα έχει μετασχηματιστεί ριζικά, με το φορολογικό και κανονιστικό πλαίσιο να γίνεται ολοένα και πιο αυστηρό. Οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων καλούνται πλέον να πλοηγηθούν σε ένα σύνθετο περιβάλλον που περιλαμβάνει νέους φόρους, υποχρεωτικές ενάρξεις επιχειρήσεων και αυστηρούς ελέγχους από την ΑΑΔΕ. Η σωστή λογιστική παρακολούθηση δεν είναι απλώς θέμα συμμόρφωσης, αλλά βασική προϋπόθεση για τη βιωσιμότητα και την κερδοφορία της επένδυσής σας.
Η νομοθεσία πλέον ορίζει ξεκάθαρα το τοπίο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Ως βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ακινήτου για διάστημα έως και 59 ημερών, εφόσον το ακίνητο παρέχεται επιπλωμένο και χωρίς την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής ή πρωινό), πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων [1.6]. Αν η διαμονή αγγίξει τις 60 ημέρες, μετατρέπεται αυτόματα σε μακροχρόνια αστική μίσθωση και απαιτεί διαφορετικό φορολογικό χειρισμό.
Το πρώτο και σημαντικότερο βήμα για κάθε ιδιοκτήτη, επικαρπωτή ή υπεκμισθωτή είναι η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Από εκεί αντλείται ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος πρέπει υποχρεωτικά να αναγράφεται σε εμφανές σημείο σε κάθε ψηφιακή πλατφόρμα (Airbnb, Booking, VRBO, κ.λπ.). Στην καθημερινή μας πρακτική, βλέπουμε συχνά πελάτες που παραλείπουν την ορθή δήλωση των συνδικαιούχων κατά την έκδοση του ΑΜΑ. Αυτό οδηγεί σε λανθασμένη κατανομή του εισοδήματος στο τέλος του έτους. Είναι κρίσιμο να οριστικοποιείται ο πίνακας συνδικαιούχων έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους, ώστε τα έσοδα να επιμερίζονται σωστά στα έντυπα Ε2 και Ε1.
Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται άμεσα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεστε και τη νομική μορφή που θα επιλέξετε. Αν διαθέτετε έως δύο ακίνητα ως φυσικό πρόσωπο, το εισόδημα φορολογείται αυτοτελώς ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Οι συντελεστές είναι κλιμακωτοί: 15% για τα πρώτα 12.000€, 35% για το κλιμάκιο από 12.001€ έως 35.000€, και 45% για ποσά άνω των 35.000€. Σε αυτή την περίπτωση, δεν υπάρχει υποχρέωση επιβολής ΦΠΑ.
Ωστόσο, αν διαθέτετε τρία ή περισσότερα ακίνητα, το σκηνικό αλλάζει ριζικά. Ο νομοθέτης θεωρεί πλέον αυτή τη δραστηριότητα επαγγελματική. Είστε υποχρεωμένοι να προχωρήσετε σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην εφορία [1.6]. Αυτό σημαίνει ότι τα έσοδά σας υπάγονται σε ΦΠΑ 13%, φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (με βάση τα καθαρά κέρδη μετά την αφαίρεση των εξόδων) και υπόκεινται σε τέλος επιτηδεύματος. Εδώ, η επιλογή της σωστής νομικής μορφής είναι απολύτως καθοριστική. Η διατήρηση ατομικής επιχείρησης μπορεί να οδηγήσει σε υψηλή φορολογία αν τα έσοδα είναι μεγάλα. Αντίθετα, η σύσταση μιας εταιρείας (όπως ΙΚΕ, ΟΕ ή ΕΕ) μπορεί να προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα. Μέσω των φοροτεχνικών μας υπηρεσιών, αναλύουμε τα δεδομένα σας και προτείνουμε την πιο συμφέρουσα εταιρική δομή, προστατεύοντας παράλληλα την προσωπική σας περιουσία.
Ένα από τα πιο σημαντικά λειτουργικά κόστη που πρέπει να συνυπολογίσετε στην τιμολογιακή σας πολιτική είναι το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ), το οποίο αντικατέστησε τον παλαιότερο φόρο διαμονής [1.2]. Με τις πρόσφατες νομοθετικές αναπροσαρμογές, τα ποσά έχουν αυξηθεί σημαντικά για να ενισχύσουν τα κρατικά ταμεία έναντι των φυσικών καταστροφών.
Συγκεκριμένα, για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, το τέλος ανέρχεται πλέον σε 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση για την υψηλή περίοδο (από Απρίλιο έως Οκτώβριο), και σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση για τη χαμηλή περίοδο (από Νοέμβριο έως Μάρτιο). Αν διαθέτετε μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., τα ποσά αυτά διαμορφώνονται σε 15€ και 4€ αντίστοιχα. Το ποσό αυτό εισπράττεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται μηνιαίως στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής δήλωσης.
Επιπλέον, όσοι έχουν προβεί σε έναρξη επιχείρησης (λόγω του κανόνα των 3+ ακινήτων ή επειδή λειτουργούν ως νομικό πρόσωπο) επιβαρύνονται και με το Τέλος Παρεπιδημούντων. Αυτό ανέρχεται σε 0,5% και υπολογίζεται επί του καθαρού μισθώματος. Η σωστή τιμολόγηση, ο διαχωρισμός των τελών από την αξία της διαμονής και η έγκαιρη απόδοσή τους απαιτούν αυστηρή λογιστική παρακολούθηση για την αποφυγή υπέρογκων προστίμων.
Η γραφειοκρατία δεν σταματά στην έκδοση του ΑΜΑ. Για κάθε κράτηση που πραγματοποιείται, ο διαχειριστής του ακινήτου οφείλει να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ [1.7]. Η προθεσμία είναι αυστηρή: η δήλωση πρέπει να υποβληθεί μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή. Σε περίπτωση ακύρωσης της κράτησης, εφόσον παρακρατείται κάποιο ποσό βάσει της πολιτικής ακυρωτικών, η δήλωση είναι και πάλι υποχρεωτική για το ποσό που εισπράχθηκε.
Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ έχουν ενταθεί τα τελευταία χρόνια. Μέσω ειδικών αλγορίθμων και συμφωνιών ανταλλαγής δεδομένων με τις μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Expedia), οι φορολογικές αρχές γνωρίζουν ακριβώς πόσες κρατήσεις είχατε και τι ποσά εισπράξατε. Η απόκρυψη εισοδημάτων ή η μη αναγραφή του ΑΜΑ οδηγεί σε άμεσα και τσουχτερά πρόστιμα, τα οποία ξεκινούν από 5.000 ευρώ και μπορούν να πολλαπλασιαστούν σε περίπτωση υποτροπής. Ως το GOLD Λογιστικό Γραφείο της Χρονιάς στα Finance & Accounting Awards 2026, η ομάδα μας διασφαλίζει την απόλυτη φορολογική σας συμμόρφωση, αναλαμβάνοντας την πλήρη διαχείριση αυτών των δηλώσεων.
Η ψηφιοποίηση των φορολογικών διαδικασιών έχει φέρει το myDATA στο επίκεντρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όσοι λειτουργούν υπό επιχειρηματικό καθεστώς οφείλουν να εκδίδουν παραστατικά παροχής υπηρεσιών και να τα διαβιβάζουν στην πλατφόρμα myDATA σε πραγματικό χρόνο [2.1]. Η διαδικασία αυτή απαιτεί προσοχή, καθώς ο ΦΠΑ, το Τέλος Ανθεκτικότητας και το Τέλος Παρεπιδημούντων πρέπει να χαρακτηριστούν με τους σωστούς κωδικούς. Η πλατφόρμα Intelligent Accounting της MoreThanTax, αξιοποιώντας τεχνολογίες τεχνητής νοημοσύνης (AI) και OCR, αυτοματοποιεί πλήρως αυτή τη ροή, εξαλείφοντας τα ανθρώπινα λάθη.
Παράλληλα, ένα τεράστιο ποσοστό ιδιοκτητών ακινήτων στην Ελλάδα είναι κάτοικοι εξωτερικού. Αν ανήκετε σε αυτή την κατηγορία και θέλετε να εκμεταλλευτείτε το ακίνητό σας μέσω Airbnb, θα χρειαστείτε υποχρεωτικά έναν αξιόπιστο φορολογικό εκπρόσωπο. Αναλαμβάνουμε την πλήρη εκπροσώπησή σας: από τη μεταφορά σας στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και την έκδοση κωδικών Taxisnet, μέχρι την υποβολή των ετήσιων φορολογικών δηλώσεων. Έτσι, μπορείτε να απολαμβάνετε τις αποδόσεις της επένδυσής σας από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου, γνωρίζοντας ότι οι φορολογικές σας υποχρεώσεις στην Ελλάδα είναι πλήρως τακτοποιημένες.
Αναλαμβάνουμε την πλήρη λογιστική και φοροτεχνική διαχείριση των ακινήτων σας. Από την έκδοση του ΑΜΑ και την υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής, μέχρι την έναρξη εταιρείας (ΙΚΕ, ΟΕ) αν διαθέτετε 3+ ακίνητα, και την πλήρη κάλυψη των υποχρεώσεων myDATA.
Αν η μίσθωση διαρκέσει 60 ημέρες ή περισσότερο, παύει να θεωρείται βραχυχρόνια. Μετατρέπεται σε μακροχρόνια αστική μίσθωση και απαιτεί την υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης (ηλεκτρονικό μισθωτήριο) στο Taxisnet.
Η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας είναι υποχρεωτική από τον νόμο αν εκμεταλλεύεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα. Ωστόσο, ακόμα και με λιγότερα ακίνητα, η σύσταση μιας ΙΚΕ μπορεί να είναι φορολογικά πιο συμφέρουσα αν τα έσοδά σας είναι πολύ υψηλά.
Το ΤΑΚΚ εισπράττεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται στο κράτος μέσω ειδικής μηνιαίας δήλωσης στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του παραστατικού.
Φυσικά. Θα χρειαστείτε όμως τον ορισμό ενός φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα. Η MoreThanTax αναλαμβάνει την εκπροσώπησή σας, τη μεταφορά στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και την πλήρη διαχείριση των φορολογικών σας υποχρεώσεων.
Η διαχείριση ακινήτων μέσω Airbnb απαιτεί πλέον εξειδικευμένη λογιστική υποστήριξη για την αποφυγή λαθών και προστίμων. Στη MoreThanTax, αναλαμβάνουμε την πλήρη φορολογική σας εκπροσώπηση, από την έκδοση του ΑΜΑ και την υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων, μέχρι την ίδρυση εταιρείας για όσους διαθέτουν πολλαπλά ακίνητα. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να σχεδιάσουμε την ιδανική φορολογική στρατηγική που θα μεγιστοποιήσει την απόδοση της επένδυσής σας.
