Airbnb

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών (π.χ. Airbnb) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του ενός έτους, χωρίς άλλες υπηρεσίες πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Η βασική διάκριση από μια μακροχρόνια μίσθωση είναι ακριβώς η διάρκεια και ο σκοπός της διαμονής, που είναι συνήθως τουριστικός.

Για να λειτουργήσει κάποιος νόμιμα στον χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, πρέπει να τηρήσει συγκεκριμένες υποχρεώσεις:

• Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: Όλα τα ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια πρέπει να εγγραφούν στο ειδικό Μητρώο της ΑΑΔΕ. Η εγγραφή γίνεται ηλεκτρονικά και είναι υποχρεωτική.
• Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ): Μετά την εγγραφή, εκδίδεται ο ΑΜΑ, ο οποίος πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Η μη αναγραφή επισύρει αυστηρά πρόστιμα.
• Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: Για κάθε μίσθωση που πραγματοποιείται, ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής του ακινήτου υποχρεούται να υποβάλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην ΑΑΔΕ έως την 20ή του επόμενου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του μισθωτή.
• Συγκεντρωτική Κατάσταση: Οι ψηφιακές πλατφόρμες υποχρεούνται να αποστέλλουν στην ΑΑΔΕ στοιχεία για τις μισθώσεις που πραγματοποιούνται μέσω αυτών, διευκολύνοντας τον έλεγχο.

Η φορολογία ακινήτων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία και διαφοροποιείται ανάλογα με τον αριθμό των εκμισθούμενων ακινήτων και τις παρεχόμενες υπηρεσίες.

1. Εισόδημα από Ακίνητη Περιουσία (Άρθρο 39 ΚΦΕ)

Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη περίπτωση για ιδιώτες που εκμεταλλεύονται έως δύο (2) ακίνητα και δεν παρέχουν καμία άλλη υπηρεσία πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το εισόδημα φορολογείται αυτοτελώς με την εξής κλίμακα:

• Έως 12.000€: 15%
• Από 12.001€ έως 35.000€: 35%
• Άνω των 35.000€: 45%

Σε αυτή την περίπτωση, οι εκπιπτόμενες δαπάνες είναι ελάχιστες (π.χ. ασφάλιστρα ακινήτου). Οι υπόλοιπες δαπάνες (καθαριότητα, ρεύμα, νερό κ.λπ.) δεν αναγνωρίζονται φορολογικά.

2. Εισόδημα από Επιχειρηματική Δραστηριότητα

Από 1.1.2024, η εκμετάλλευση τριών (3) ή περισσότερων ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (είτε ως ατομική επιχείρηση είτε ως νομικό πρόσωπο). Επίσης, αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. πρωινό, καθημερινή καθαριότητα, μεταφορά, υπηρεσίες concierge), ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματικό. Σε αυτή την περίπτωση:

• Φορολογία: Το εισόδημα φορολογείται με τους συντελεστές των επιχειρήσεων (σύμφωνα με τους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές).
• Έκπτωση Δαπανών: Αναγνωρίζονται όλες οι δαπάνες που σχετίζονται με τη λειτουργία της επιχείρησης (ενοίκια, λογαριασμοί, καθαριότητα, προμήθειες πλατφορμών, αναλώσιμα, μισθοδοσία κ.λπ.), εφόσον είναι νόμιμα τεκμηριωμένες.
• ΦΠΑ: Η επιχειρηματική δραστηριότητα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (με παροχή συμπληρωματικών υπηρεσιών ή με 3+ ακίνητα) υπάγεται σε ΦΠΑ. Αυτό σημαίνει υποχρέωση είσπραξης και απόδοσης ΦΠΑ 13% ή 24% (ανάλογα με τις υπηρεσίες) και υποβολής περιοδικών δηλώσεων ΦΠΑ.

• Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (πρώην Τέλος Διαμονής): Το τέλος διαμονής μετονομάστηκε σε Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση. Επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά δωμάτιο/διαμέρισμα, με διαφοροποίηση ανάλογα με την εποχή (Μάρτιος-Οκτώβριος και Νοέμβριος-Φεβρουάριος) και τον τύπο του καταλύματος. Για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυμαίνεται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ανά διανυκτέρευση. Η είσπραξη και απόδοση του τέλους είναι ευθύνη του εκμισθωτή.
• Ηλεκτρονικά Παραστατικά: Για όσους λειτουργούν ως επιχείρηση, υπάρχει υποχρέωση έκδοσης ηλεκτρονικών παραστατικών (αποδείξεων παροχής υπηρεσιών ή τιμολογίων) μέσω της πλατφόρμας myDATA της ΑΑΔΕ.

Το φορολογικό τοπίο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλάζει συνεχώς, καθιστώντας ακόμα πιο επιτακτική την ανάγκη για εξειδικευμένη λογιστική υποστήριξη:

• Υποχρεωτική Έναρξη Επιχειρηματικής Δραστηριότητας: Όπως αναφέρθηκε, η εκμετάλλευση τριών (3) ή περισσότερων ακινήτων καθιστά υποχρεωτική την έναρξη επιχείρησης.
• Επιβολή ΦΠΑ: Για τις επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης (είτε λόγω αριθμού ακινήτων είτε λόγω παροχής υπηρεσιών), επιβάλλεται ΦΠΑ. Αυτό αλλάζει ριζικά το κοστολόγιο και τη διαχείριση των εσόδων-εξόδων.
• Αύξηση Τέλους Ανθεκτικότητας: Το τέλος διαμονής αυξήθηκε και μετονομάστηκε, απαιτώντας προσοχή στην είσπραξη και απόδοσή του.
• Πλαφόν Ημερών/Ακινήτων: Σε ορισμένες περιοχές, κυρίως σε νησιά ή τουριστικούς προορισμούς, μπορεί να επιβληθούν περιορισμοί στον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να εκμισθωθούν βραχυχρόνια ή στον μέγιστο αριθμό ημερών μίσθωσης ετησίως. Αυτοί οι περιορισμοί καθορίζονται με αποφάσεις των αρμόδιων υπουργείων.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Πλέον, το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό και για τα ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια, όχι μόνο για μακροχρόνιες μισθώσεις ή πωλήσεις.

Η πολυπλοκότητα του πλαισίου οδηγεί συχνά σε λάθη που μπορούν να έχουν σοβαρές συνέπειες:

• Μη εγγραφή στο Μητρώο: Παράλειψη λήψης ΑΜΑ ή μη αναγραφή του στις πλατφόρμες.
• Λανθασμένη φορολογική αντιμετώπιση: Εισόδημα ακινήτων έναντι επιχειρηματικής δραστηριότητας, με αποτέλεσμα λανθασμένες φορολογικές δηλώσεις και πρόστιμα.
• Μη δήλωση και απόδοση Τέλους Ανθεκτικότητας.
• Παροχή υπηρεσιών χωρίς έναρξη επιχείρησης και ΦΠΑ: Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε τεράστια πρόστιμα για μη απόδοση ΦΠΑ και μη έκδοση παραστατικών.
• Έλλειψη γνώσης τοπικών κανονισμών: Ορισμένοι δήμοι ή κανονισμοί πολυκατοικιών ενδέχεται να έχουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.