Η Golden Visa (Άδεια Διαμονής Μόνιμου Επενδυτή) αποτελεί ένα από τα πιο ανταγωνιστικά προγράμματα προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην Ευρώπη. Με τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές, το τοπίο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα έχει μεταβληθεί σημαντικά, θέτοντας νέα γεωγραφικά και ποσοτικά όρια για τους επενδυτές. Στη MoreThanTax, παρέχουμε ολοκληρωμένη φορολογική και λογιστική υποστήριξη σε πολίτες τρίτων χωρών, διασφαλίζοντας την απόλυτη νομιμότητα και την ομαλή ολοκλήρωση της επένδυσής σας.
Από τον Σεπτέμβριο του 2024, το πλαίσιο της Golden Visa άλλαξε ριζικά, δημιουργώντας ένα σύστημα πολλαπλών ταχυτήτων με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Αν σκοπεύετε να επενδύσετε, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται πλέον στις 800.000 ευρώ για τις περιοχές υψηλής ζήτησης. Σε αυτές περιλαμβάνονται ολόκληρη η Περιφέρεια Αττικής, η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, η Μύκονος, η Σαντορίνη, καθώς και όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Για την υπόλοιπη Ελλάδα, το όριο ορίζεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια τα 120 τ.μ., βάζοντας τέλος στην πρακτική αγοράς πολλών μικρών διαμερισμάτων.
Στην καθημερινή μας πρακτική, βλέπουμε συχνά πελάτες που αναζητούν πιο προσιτές εναλλακτικές. Ο νόμος προβλέπει μια εξαιρετικά σημαντική διέξοδο: το όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ αν επενδύσετε σε βιομηχανικά ή εμπορικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες, ή σε διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση. Προσοχή όμως, η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν την υποβολή της αίτησης. Εδώ, η ομάδα της MoreThanTax αναλαμβάνει τον πλήρη φορολογικό σχεδιασμό της επένδυσής σας. Αναλύουμε τα δεδομένα και διασφαλίζουμε ότι η μεταβίβαση, τα έξοδα ανακαίνισης και η αλλαγή χρήσης θα δηλωθούν σωστά στην εφορία, αποφεύγοντας μελλοντικές εμπλοκές.
Η απόκτηση της άδειας διαμονής συνοδεύεται πλέον από αυστηρούς κανόνες εκμετάλλευσης, τους οποίους πρέπει να τηρείτε ευλαβικά. Ο νομοθέτης απαγορεύει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση (όπως το Airbnb ή το Booking) για τα ακίνητα που αποκτώνται με το νέο καθεστώς της Golden Visa. Επιπλέον, αν επιλέξετε την οδό των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης, το ακίνητο δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Ο σκοπός είναι ξεκάθαρος: τα ακίνητα αυτά προορίζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια κατοικία.
Αν παραβιάσετε αυτούς τους όρους, οι συνέπειες είναι σοβαρές. Αντιμετωπίζετε διοικητικά πρόστιμα που φτάνουν τις 50.000 ευρώ και, το κυριότερο, άμεση ανάκληση της άδειας διαμονής. Εμείς στη MoreThanTax καθοδηγούμε τους κατοίκους εξωτερικού ώστε να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους μέσω ασφαλών μακροχρόνιων μισθώσεων. Αναλαμβάνουμε τη σύνταξη και ηλεκτρονική υποβολή των μισθωτηρίων στο Taxisnet, τηρώντας στο ακέραιο τη νομοθεσία και βελτιστοποιώντας τη φορολογική σας επιβάρυνση μέσα από έξυπνες στρατηγικές διαχείρισης εξόδων.
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα σας καθιστά αυτόματα υπόχρεους απέναντι στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Θα χρειαστείτε άμεσα ελληνικό ΑΦΜ και κλειδάριθμο. Κάθε χρόνο, οφείλετε να ελέγχετε τη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) και να καταβάλλετε τον ΕΝΦΙΑ. Αν το ακίνητο αποφέρει εισόδημα από ενοίκια, θα πρέπει να υποβάλετε ετήσια φορολογική δήλωση (Ε1 και Ε2) στην Ελλάδα. Τα ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα που ξεκινά από 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ και φτάνει έως το 45%.
Για τους επενδυτές με υψηλά εισοδήματα παγκοσμίως, υπάρχει η δυνατότητα υπαγωγής στο καθεστώς Non-Dom (Άρθρο 5Α του ΚΦΕ), το οποίο προσφέρει εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης για εισοδήματα αλλοδαπής με την καταβολή ενός κατ' αποκοπή φόρου 100.000 ευρώ ετησίως. Ως το Κορυφαίο Λογιστικό Γραφείο της Χρονιάς (Finance & Accounting Awards 2026), η MoreThanTax αναλαμβάνει την πλήρη εκπροσώπησή σας. Λειτουργούμε ως φορολογικοί σας εκπρόσωποι, διασφαλίζοντας το απόλυτο Tax Compliance χωρίς να χρειάζεται η φυσική σας παρουσία στη χώρα.
Η διαδρομή για την απόκτηση της Golden Visa απαιτεί προσεκτικό συντονισμό και συνεργασία πολλών επαγγελματιών. Ξεκινά με την έκδοση ΑΦΜ και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα, διαδικασίες που έχουν γίνει εξαιρετικά αυστηρές λόγω των ευρωπαϊκών κανονισμών KYC (Know Your Customer) και AML (Anti-Money Laundering). Στη συνέχεια, ακολουθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Το τίμημα πρέπει να καταβληθεί αποκλειστικά μέσω τραπεζικών συναλλαγών (έμβασμα ή δίγραμμη επιταγή), αλλιώς η αίτηση απορρίπτεται.
Ένα τεράστιο πλεονέκτημα του προγράμματος είναι ότι η άδεια διαμονής επεκτείνεται και στα μέλη της οικογένειάς σας: σύζυγο, παιδιά έως 21 ετών και γονείς (και των δύο συζύγων). Μην αφήνετε τη γραφειοκρατία να σας αποθαρρύνει. Μέσω της υπηρεσίας Online Συμβουλευτικής, οι ειδικοί μας συνεργάζονται στενά με τους νομικούς και τους συμβολαιογράφους σας. Προσφέρουμε μια ολοκληρωμένη λύση που καλύπτει κάθε λογιστική πτυχή, από την τεκμηρίωση της προέλευσης των χρημάτων (πόθεν έσχες) μέχρι την τελική υποβολή των φορολογικών σας δηλώσεων.
Αναλαμβάνουμε την έκδοση ΑΦΜ, τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου, την προετοιμασία δικαιολογητικών για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και την ετήσια υποβολή φορολογικών δηλώσεων (Ε1, Ε2, Ε9). Διασφαλίζουμε την πλήρη φορολογική σας συμμόρφωση στην Ελλάδα, χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία.
Τα όρια διαμορφώνονται στις 800.000€ για Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, και στις 400.000€ για την υπόλοιπη Ελλάδα. Υπάρχει εξαίρεση στα 250.000€ για μετατροπή εμπορικών/βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες.
Όχι. Με βάση τον νέο νόμο, τα ακίνητα που αποκτώνται με το νέο καθεστώς της Golden Visa απαγορεύεται ρητά να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Επιτρέπεται αποκλειστικά η μακροχρόνια μίσθωση.
Όχι, δεν υπάρχει καμία απαίτηση ελάχιστου χρόνου παραμονής στην Ελλάδα. Μπορείτε να διατηρήσετε την άδεια διαμονής (η οποία ανανεώνεται κάθε 5 χρόνια) αρκεί να διατηρείτε την πλήρη κυριότητα του ακινήτου.
Η άδεια διαμονής χορηγείται επίσης στον/στη σύζυγο, στα άγαμα τέκνα ηλικίας έως 21 ετών, καθώς και στους γονείς τόσο του επενδυτή όσο και του/της συζύγου, χωρίς καμία απαίτηση για επιπλέον ποσό επένδυσης.
Η διαδικασία απαιτεί απόλυτη ακρίβεια και βαθιά γνώση της ελληνικής φορολογικής νομοθεσίας. Στη MoreThanTax, βρισκόμαστε δίπλα σας σε κάθε βήμα, από την έκδοση του ελληνικού ΑΦΜ μέχρι την ετήσια διαχείριση των μισθωμάτων σας. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να σχεδιάσουμε μαζί την ασφαλέστερη φορολογική στρατηγική για την επένδυσή σας.
Η MoreThanTax είναι ένα σύγχρονο λογιστικό-φοροτεχνικό γραφείο στην Καλλιθέα, Αθήνα. Με πολυετή εμπειρία, εξυπηρετούμε ιδιώτες, ελεύθερους επαγγελματίες και επιχειρήσεις, με εξειδίκευση στον ιατρικό κλάδο και πελάτες σε όλη την Αττική καθώς και κατοίκους εξωτερικού.
Χρησιμοποιούμε cookies για την ανάλυση της επισκεψιμότητας και τη βελτίωση της εμπειρίας σας. Πολιτική Cookies