Η διαχείριση, η μεταβίβαση και η φορολογία για τα ακίνητα στην Ελλάδα αποτελούν ένα από τα πιο σύνθετα πεδία της φορολογικής νομοθεσίας. Είτε σχεδιάζετε την αγορά της πρώτης σας κατοικίας, είτε διαχειρίζεστε ένα χαρτοφυλάκιο βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι υποχρεώσεις προς την ΑΑΔΕ απαιτούν απόλυτη ακρίβεια. Στη MoreThanTax, αναλαμβάνουμε την πλήρη καθοδήγησή σας, διασφαλίζοντας τη φορολογική σας συμμόρφωση και την προστασία της περιουσίας σας.
Η διαδικασία για τη μεταβίβαση ακινήτου έχει πλέον ψηφιοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό, ωστόσο κρύβει σημαντικές φορολογικές και γραφειοκρατικές παγίδες. Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας (όποια είναι μεγαλύτερη) και βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή. Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, τα συμβαλλόμενα μέρη πρέπει να υποβάλουν τη σχετική δήλωση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Στην καθημερινή μας πρακτική, βλέπουμε συχνά πελάτες που ταλαιπωρούνται από παλαιές εκκρεμότητες στο Ε9 τους, οι οποίες μπλοκάρουν την έκδοση του Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, το οποίο είναι απολύτως απαραίτητο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Πέραν της εφορίας, θα χρειαστείτε τη συνδρομή μηχανικού για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου και τη βεβαίωση περί μη αυθαιρεσιών, καθώς και βεβαίωση ΤΑΠ από τον αρμόδιο Δήμο. Εμείς αναλαμβάνουμε τον πλήρη προέλεγχο της περιουσιακής σας εικόνας, την ορθή συμπλήρωση των ψηφιακών δηλώσεων και τον στενό συντονισμό με τον συμβολαιογράφο σας. Με αυτόν τον τρόπο, διασφαλίζουμε μια απρόσκοπτη συναλλαγή, προστατεύοντάς σας από καθυστερήσεις και απρόβλεπτα πρόστιμα.
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) υπολογίζεται ετησίως με βάση την ακριβή εικόνα της περιουσίας σας την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Η ορθότητα της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9) είναι κρίσιμη, καθώς λάθη στα τετραγωνικά μέτρα, τον όροφο, την πρόσοψη ή την παλαιότητα του κτίσματος οδηγούν μαθηματικά σε υπέρογκες και άδικες χρεώσεις. Ο φόρος επηρεάζεται άμεσα από την Τιμή Ζώνης της περιοχής, η οποία αναπροσαρμόζεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα από το Υπουργείο Οικονομικών.
Τα τελευταία χρόνια ισχύουν σημαντικές εκπτώσεις, όπως η μείωση ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα). Αν έχετε ασφαλίσει το ακίνητό σας, θα χρειαστείτε την έγκαιρη υποβολή της σχετικής αίτησης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για να κατοχυρώσετε την έκπτωση στο εκκαθαριστικό σας. Ως το Κορυφαίο Λογιστικό Γραφείο της Χρονιάς στα Finance & Accounting Awards 2026, η ομάδα μας ελέγχει εξονυχιστικά το Ε9 σας, εντοπίζει ευκαιρίες για νόμιμες μειώσεις του φόρου και προχωρά στις απαραίτητες διορθωτικές δηλώσεις πριν την ανάρτηση των νέων εκκαθαριστικών.
Η εμπορική εκμετάλλευση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. Airbnb, Booking) υπόκειται πλέον σε ένα πολύ αυστηρό κανονιστικό πλαίσιο. Ως βραχυχρόνια ορίζεται η μίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών ανά σύμβαση, και το ακίνητο πρέπει υποχρεωτικά να καταχωρηθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ για να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αν διαθέτετε τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακές πλατφόρμες, ο νόμος απαιτεί την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, την τήρηση βιβλίων και την υπαγωγή σε καθεστώς ΦΠΑ. Επιπλέον, όλοι οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να εισπράττουν και να αποδίδουν το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση.
Για τις παραδοσιακές μακροχρόνιες μισθώσεις, η υποβολή των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων στο Taxisnet είναι υποχρεωτική πριν την εγκατάσταση του ενοικιαστή. Αναλαμβάνουμε την πλήρη λογιστική παρακολούθηση των μισθώσεών σας, την εμπρόθεσμη υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής (έως τις 20 του επόμενου μήνα) και τον ακριβή υπολογισμό του φόρου εισοδήματος. Στόχος μας είναι να μεγιστοποιήσετε την απόδοση της επένδυσής σας, παραμένοντας απόλυτα τυπικοί απέναντι στις ελεγκτικές αρχές.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα από κατοίκους εξωτερικού αποτελεί μια εξαιρετική επενδυτική κίνηση, αλλά απαιτεί προσεκτικό φορολογικό σχεδιασμό. Για να προχωρήσετε σε οποιαδήποτε αγορά, θα χρειαστείτε την έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και τον επίσημο ορισμό ενός φορολογικού εκπροσώπου στη χώρα. Ειδικά για όσους στοχεύουν στο πρόγραμμα Golden Visa, η τεκμηρίωση της προέλευσης των χρημάτων και η σωστή μεταφορά τους μέσω αναγνωρισμένων τραπεζικών ιδρυμάτων είναι αυστηρά προαπαιτούμενα.
Αν αποκτάτε εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα, αυτό φορολογείται αυτοτελώς εδώ, ανεξάρτητα από τη χώρα κατοικίας σας, βάσει των Συμβάσεων Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (ΣΑΔΦ). Στη MoreThanTax, διαθέτουμε εξειδικευμένο τμήμα για ομογενείς και ξένους επενδυτές. Λειτουργούμε ως ο έμπιστος φορολογικός σας εκπρόσωπος, διαχειριζόμαστε τις φορολογικές υποχρεώσεις των ακινήτων σας από απόσταση και φροντίζουμε για την ετήσια υποβολή των φορολογικών σας δηλώσεων, χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα.
Η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας στην επόμενη γενιά μέσω γονικής παροχής ή δωρεάς προσφέρει σήμερα τεράστια φορολογικά πλεονεκτήματα, χάρη στο υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για συγγενείς πρώτου βαθμού (γονείς, παιδιά, σύζυγοι). Ωστόσο, η διαδικασία απαιτεί προσεκτικά βήματα και την υποβολή ψηφιακών δηλώσεων στο myPROPERTY πριν τη σύνταξη του συμβολαίου. Πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις δωρεές χρημάτων για αγορά ακινήτου, καθώς απαιτείται η μεταφορά των ποσών αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος για να ισχύσει το αφορολόγητο.
Στις περιπτώσεις κληρονομιάς, η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομιάς είναι αυστηρά έξι μήνες από την ημερομηνία θανάτου ή τη δημοσίευση της διαθήκης. Βλέπουμε συχνά κληρονόμους να χάνουν αυτές τις κρίσιμες προθεσμίες λόγω άγνοιας ή πένθους, καταλήγοντας να πληρώνουν βαριές προσαυξήσεις. Εμείς αναλύουμε τα δεδομένα της οικογένειάς σας, σχεδιάζουμε στρατηγικά τη μεταβίβαση της περιουσίας σας και διεκπεραιώνουμε όλες τις γραφειοκρατικές διαδικασίες, ελαχιστοποιώντας τη φορολογική επιβάρυνση των παιδιών σας.
Αναλαμβάνουμε την πλήρη φορολογική παρακολούθηση της ακίνητης περιουσίας σας. Από τον έλεγχο και τη διόρθωση του Ε9, την υποβολή δηλώσεων στο myPROPERTY για αγοραπωλησίες και γονικές παροχές, έως τη μηνιαία διαχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) και την εκπροσώπηση κατοίκων εξωτερικού.
Ο ΦΜΑ ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας του ακινήτου (όποια είναι μεγαλύτερη) και καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά διαμονές έως 59 ημέρες. Απαιτείται η έκδοση ΑΜΑ, η υποβολή μηνιαίων δηλώσεων και η απόδοση του Τέλους Ανθεκτικότητας. Αν διαθέτετε 3 ή περισσότερα ακίνητα, είναι υποχρεωτική η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και η υπαγωγή σε ΦΠΑ.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται βάσει των στοιχείων του Ε9 (τετραγωνικά, παλαιότητα, όροφος, τιμή ζώνης). Μπορείτε να τον μειώσετε διορθώνοντας τυχόν λάθη στο Ε9 ή κάνοντας χρήση της έκπτωσης για κατοικίες που είναι ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών.
Ναι, απολύτως. Θα χρειαστείτε την έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα. Η MoreThanTax αναλαμβάνει πλήρως αυτή τη διαδικασία, εκπροσωπώντας σας επίσημα στις ελληνικές φορολογικές αρχές.
Η φορολογία ακινήτων δεν συγχωρεί λάθη. Επικοινωνήστε σήμερα με τη MoreThanTax για να αναλύσουμε την περιουσιακή σας εικόνα. Η εξειδικευμένη ομάδα μας θα αναλάβει τον έλεγχο του Ε9 σας, τις δηλώσεις στο myPROPERTY και τη βέλτιστη φορολογική στρατηγική για την αξιοποίηση των ακινήτων σας.
