Η μεταβίβαση ακινήτου αποτελεί μια από τις σημαντικότερες οικονομικές συναλλαγές, απαιτώντας προσεκτικό σχεδιασμό και απόλυτη φορολογική συμμόρφωση. Είτε πρόκειται για αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς, το τοπίο το 2026 είναι πλέον πλήρως ψηφιοποιημένο μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY και του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης. Στη MoreThanTax, καθοδηγούμε τους πελάτες μας σε κάθε βήμα, διασφαλίζοντας την ορθή υποβολή των δηλώσεων και την αποφυγή φορολογικών παγίδων.
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) είναι ίσως το πιο γνωστό έξοδο κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας, ανάλογα με το ποια είναι μεγαλύτερη, και βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή. Πλέον, η διαδικασία υποβολής της δήλωσης ΦΜΑ γίνεται αποκλειστικά ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ [1.2]. Μετά την οριστικοποίηση της δήλωσης από τα συμβαλλόμενα μέρη, εκδίδεται η Ταυτότητα Οφειλής (ΤΟ). Ο φόρος πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Μόνο μετά την εξόφληση, η πλατφόρμα επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να προχωρήσει στη σύνταξη της πράξης.
Στην καθημερινή μας πρακτική, βλέπουμε συχνά πελάτες να μπερδεύονται με τα συνοδευτικά έγγραφα. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση, αλλά τα δεδομένα αντλούνται από το Ε9 του πωλητή. Αν το Ε9 δεν είναι απολύτως ορθό και επικαιροποιημένο, η δήλωση στο myPROPERTY δεν μπορεί να προχωρήσει. Από τις αρχές του 2026, ψηφιοποιήθηκαν πλήρως και οι τροποποιητικές δηλώσεις για συστάσεις ή καταργήσεις οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών. Η ομάδα της MoreThanTax αναλαμβάνει τον ενδελεχή έλεγχο και τη διόρθωση του Ε9 πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, εξασφαλίζοντας ότι η μεταβίβαση θα προχωρήσει χωρίς καθυστερήσεις.
Όταν η μεταβίβαση δεν αφορά πώληση αλλά μεταβίβαση εντός της οικογένειας, οι κανόνες αλλάζουν ριζικά. Το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για συγγενείς πρώτης κατηγορίας (γονείς, παιδιά, σύζυγοι, παππούδες, εγγόνια) έχει διευκολύνει τεράστια τη μεταβίβαση περιουσίας στη νέα γενιά. Ωστόσο, το ποσό αυτό λειτουργεί σωρευτικά. Αν έχετε ήδη δωρίσει μετρητά ή άλλα περιουσιακά στοιχεία, το υπόλοιπο του αφορολόγητου μειώνεται. Η διαδικασία υποβολής απαιτεί προσοχή στα δικαιολογητικά, καθώς πρέπει να αποδεικνύεται η συγγενική σχέση μέσω πιστοποιητικού οικογενειακής κατάστασης.
Βλέπουμε συχνά πελάτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν την ψιλή κυριότητα στα παιδιά τους, κρατώντας την επικαρπία. Αυτή είναι μια εξαιρετική στρατηγική φορολογικού σχεδιασμού, καθώς η αξία της ψιλής κυριότητας είναι μικρότερη από την πλήρη κυριότητα, μειώνοντας έτσι την ανάλωση του αφορολόγητου ορίου. Για τις κληρονομιές, η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομιάς είναι έξι μήνες από τον θάνατο. Μέσω των υπηρεσιών μας για τη σύνταξη φορολογικών δηλώσεων φυσικών προσώπων, αναλύουμε το οικογενειακό σας δέντρο και προτείνουμε τον βέλτιστο τρόπο μεταβίβασης.
Η γραφειοκρατία των μεταβιβάσεων έχει μειωθεί αισθητά χάρη στον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου στο gov.gr [1.4]. Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί το αίτημα, και εσείς (ως πωλητής ή αγοραστής) εισέρχεστε με τους κωδικούς TAXISnet για να αποδεχτείτε την πρόσκληση και να δώσετε τις απαραίτητες εξουσιοδοτήσεις. Ο πωλητής επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο από τη λίστα των ακινήτων του, όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Το σύστημα αντλεί αυτόματα πιστοποιητικά όπως η φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.
Παράλληλα, κομβικό ρόλο παίζει το Εθνικό Κτηματολόγιο. Για κάθε μεταβίβαση απαιτείται πλέον το Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου (ΠΚΑ). Αν υπάρχουν λάθη στα όρια, το εμβαδόν ή τη θέση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, η μεταβίβαση μπλοκάρεται. Ως ένα βραβευμένο λογιστικό γραφείο, η MoreThanTax συνεργάζεται στενά με μηχανικούς και συμβολαιογράφους, συντονίζοντας όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, αναλαμβάνουμε την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης Ε9 μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία των 30 ημερών, ώστε να ενημερωθεί σωστά η περιουσιακή σας εικόνα.
Ένα από τα πιο συχνά εμπόδια στις μεταβιβάσεις είναι οι οφειλές προς το Δημόσιο. Για να προχωρήσει η πώληση ή η γονική παροχή, το ακίνητο πρέπει να είναι ελεύθερο βαρών και ο μεταβιβάζων να διαθέτει φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα. Ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ, απαιτείται πιστοποιητικό που βεβαιώνει ότι ο φόρος έχει πληρωθεί για τα τελευταία πέντε έτη. Χωρίς αυτό το πιστοποιητικό, καμία συμβολαιογραφική πράξη δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.
Τι γίνεται όμως αν χρωστάτε στην Εφορία ή τον ΕΦΚΑ; Η νομοθεσία επιτρέπει τη μεταβίβαση, υπό την προϋπόθεση ότι το χρέος θα παρακρατηθεί από το τίμημα της αγοραπωλησίας [1.8]. Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει να αποδώσει το αναλογούν ποσό απευθείας στους πιστωτές. Στη MoreThanTax, αναλαμβάνουμε τη διαχείριση ασφαλιστικών υποχρεώσεων και φορολογικών οφειλών, ρυθμίζοντας τα χρέη σας πριν τη μεταβίβαση ή οργανώνοντας τη διαδικασία παρακράτησης, ώστε να μην χάσετε την ευκαιρία πώλησης του ακινήτου σας.
Η ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύει έντονα το ενδιαφέρον ομογενών και ξένων επενδυτών. Οι κάτοικοι εξωτερικού αντιμετωπίζουν ιδιαίτερες προκλήσεις, καθώς χρειάζονται ΑΦΜ στην Ελλάδα, ορισμό φορολογικού εκπροσώπου και άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού. Επιπλέον, η εισαγωγή συναλλάγματος για την αγορά του ακινήτου πρέπει να δικαιολογηθεί σωστά μέσω του πιστοποιητικού εισαγωγής συναλλάγματος, ώστε να καλυφθεί το τεκμήριο αγοράς και να αποφευχθούν πρόσθετοι φόροι.
Επιπρόσθετα, η εκμετάλλευση του ακινήτου μετά την αγορά (π.χ. βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ή μακροχρόνια ενοικίαση) δημιουργεί νέες φορολογικές υποχρεώσεις. Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από τη χώρα φορολογικής κατοικίας του ιδιοκτήτη. Μέσω των εξειδικευμένων υπηρεσιών μας για κατοίκους εξωτερικού και διαχείριση ακίνητης περιουσίας, η MoreThanTax λειτουργεί ως ο φορολογικός σας εκπρόσωπος. Αναλαμβάνουμε την πλήρη λογιστική παρακολούθηση, επιτρέποντάς σας να ολοκληρώσετε την αγορά και να εκμεταλλευτείτε το ακίνητό σας από την άνεση της χώρας διαμονής σας.
Η MoreThanTax αναλαμβάνει τον πλήρη φορολογικό έλεγχο πριν τη μεταβίβαση. Ελέγχουμε και διορθώνουμε το Ε9 σας, υποβάλλουμε τις ψηφιακές δηλώσεις στο myPROPERTY, εκδίδουμε τα απαραίτητα πιστοποιητικά (όπως το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ) και ρυθμίζουμε τυχόν οφειλές σας προς την Εφορία ή τον ΕΦΚΑ, διασφαλίζοντας μια ομαλή και γρήγορη διαδικασία.
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή του ακινήτου. Πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης.
Ναι, μπορείτε. Η νομοθεσία προβλέπει ότι σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου από οφειλέτη, το χρέος δύναται να παρακρατείται απευθείας από το τίμημα της αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος το αποδίδει στο Δημόσιο.
Το ΠΚΑ είναι ένα υποχρεωτικό πιστοποιητικό που εκδίδεται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά και απαιτείται για κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Η τροποποιητική δήλωση Ε9 πρέπει να υποβληθεί εντός 30 ημερών από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, τόσο από τον πωλητή (για τη διαγραφή) όσο και από τον αγοραστή (για την προσθήκη του ακινήτου).
Η μεταβίβαση ακινήτου κρύβει φορολογικές παγίδες που μπορούν να κοστίσουν ακριβά. Στη MoreThanTax, αναλαμβάνουμε τον πλήρη έλεγχο του Ε9 σας, την υποβολή των δηλώσεων στο myPROPERTY και τον συντονισμό με τον συμβολαιογράφο σας. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να διασφαλίσετε ότι η μεταβίβαση της περιουσίας σας θα ολοκληρωθεί με απόλυτη ασφάλεια, ταχύτητα και τη μέγιστη δυνατή φορολογική εξοικονόμηση.
