Η απόκτηση και η διατήρηση της α' κατοικίας αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ορόσημα στη ζωή κάθε φορολογούμενου, αλλά και ένα πεδίο με σύνθετες νομικές και φορολογικές προεκτάσεις. Στο ελληνικό φορολογικό σύστημα, η κύρια κατοικία απολαμβάνει ειδικά προνόμια, όπως σημαντικές απαλλαγές κατά την αγορά ή τη μεταβίβαση, αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί υποχρεώσεις μέσω των τεκμηρίων διαβίωσης. Το 2026, το τοπίο έχει εμπλουτιστεί με νέα χρηματοδοτικά εργαλεία και ένα ανανεωμένο πλαίσιο προστασίας έναντι ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Όταν προχωράτε στην αγορά, κληρονομιά ή λήψη γονικής παροχής για την κύρια κατοικία σας, το κράτος παρέχει σημαντικές ελαφρύνσεις. Για έναν άγαμο φορολογούμενο, η απαλλαγή από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται στα 200.000 ευρώ. Αν είστε έγγαμοι, το αφορολόγητο όριο αυξάνεται στα 250.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται επιπλέον προσαύξηση 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα προστατευόμενα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο. Στην καθημερινή μας πρακτική, βλέπουμε συχνά πελάτες να χάνουν αυτά τα προνόμια επειδή δεν πληρούν τα αυστηρά κριτήρια του νόμου κατά τον χρόνο υπογραφής των συμβολαίων [1.1].
Βασική προϋπόθεση για να λάβετε την απαλλαγή είναι να μην έχετε ήδη στην κατοχή σας άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές σας ανάγκες. Ο νομοθέτης ορίζει ως επαρκή κάλυψη τα 70 τ.μ. για έναν εργένη, με προσαύξηση 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά. Επιπλέον, θα χρειαστείτε αποδεικτικά μόνιμης κατοικίας στην Ελλάδα ή σαφή πρόθεση εγκατάστασης εντός διετίας. Η ομάδα της MoreThanTax, ως WINNER στα Finance & Accounting Awards, αναλαμβάνει τον πλήρη έλεγχο των προϋποθέσεων πριν φτάσετε στον συμβολαιογράφο, γλιτώνοντάς σας από απρόβλεπτους φόρους και πρόστιμα.
Η δήλωση της κύριας κατοικίας στο έντυπο Ε1 δεν είναι μια απλή τυπική διαδικασία. Τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης της περιοχής και οι μήνες ιδιοκατοίκησης διαμορφώνουν το τεκμήριο διαβίωσης. Αν το πραγματικό σας εισόδημα είναι χαμηλότερο από το άθροισμα των τεκμηρίων σας, η ΑΑΔΕ θα σας φορολογήσει με βάση το τεκμαρτό εισόδημα, οδηγώντας σε άδικες επιβαρύνσεις. Γι' αυτό, η σωστή συμπλήρωση των κωδικών του Ε1 απαιτεί στρατηγική προσέγγιση, ειδικά αν υπάρχουν φιλοξενούμενα μέλη ή συνιδιοκτησία.
Παράλληλα, η ακριβής αποτύπωση του ακινήτου στο Ε9 περιουσιολόγιο καθορίζει το ύψος του ΕΝΦΙΑ που θα κληθείτε να πληρώσετε κάθε χρόνο. Λάθη στον όροφο, στην παλαιότητα, στην πρόσοψη ή στα εμπράγματα δικαιώματα (ψιλή κυριότητα έναντι επικαρπίας) κοστίζουν ακριβά. Μέσω των βραβευμένων φοροτεχνικών υπηρεσιών μας, διασφαλίζουμε ότι η εικόνα της ακίνητης περιουσίας σας είναι απολύτως ορθή, αποτρέποντας δυσάρεστες εκπλήξεις στο εκκαθαριστικό σας και προετοιμάζοντας το έδαφος για την ομαλή λειτουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου.
Για τη διετία 2025-2026, το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» αποτελεί το ισχυρότερο εργαλείο για την απόκτηση α' κατοικίας από νέους και νέα ζευγάρια ηλικίας 25 έως 39 ετών [1.4]. Το χρηματοδοτικό σχήμα είναι εξαιρετικά ευνοϊκό, καθώς το 50% του στεγαστικού δανείου χορηγείται άτοκα μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης, ενώ το υπόλοιπο 50% καλύπτεται από έντοκο τραπεζικό δάνειο. Αυτό μεταφράζεται σε δραστική μείωση της μηνιαίας δόσης σε σχέση με τα εμπορικά επιτόκια της αγοράς.
Για να ενταχθείτε στο πρόγραμμα, θα χρειαστείτε αυστηρή τεκμηρίωση των εισοδηματικών και περιουσιακών σας κριτηρίων. Η διαδικασία απαιτεί επικαιροποιημένα εκκαθαριστικά, πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης και πλήρη διαφάνεια στο πόθεν έσχες των χρημάτων συμμετοχής σας. Στη MoreThanTax καθοδηγούμε τους πελάτες μας στην προετοιμασία του φακέλου, εξασφαλίζοντας ότι πληρούν απόλυτα τις προϋποθέσεις των αναπτυξιακών προγραμμάτων και αποφεύγουν τις καθυστερήσεις στις εγκρίσεις των τραπεζών.
Αν αντιμετωπίζετε ληξιπρόθεσμες οφειλές, το νομοθετικό πλαίσιο του 2026 προσφέρει ουσιαστικές λύσεις για τη διάσωση του σπιτιού σας. Μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών, έχετε πλέον τη δυνατότητα να διαχωρίσετε την κύρια κατοικία σας από την υπόλοιπη περιουσία σας [1.5]. Μπορείτε να επιλέξετε την προστασία αποκλειστικά της α' κατοικίας, αποδεχόμενοι τη ρευστοποίηση άλλων δευτερευόντων περιουσιακών στοιχείων μέσω της διαδικασίας του e-auction.
Αυτή η στοχευμένη προσέγγιση επιτρέπει τον υπολογισμό της μηνιαίας δόσης και του «κουρέματος» αποκλειστικά με βάση την αξία της κύριας κατοικίας και τα τρέχοντα εισοδήματά σας. Ο διακανονισμός μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο (ΑΑΔΕ, ΕΦΚΑ) και τις 240 δόσεις για τραπεζικά δάνεια. Η έγκαιρη υπαγωγή στον μηχανισμό αναστέλλει άμεσα τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, παγώνοντας τους πλειστηριασμούς. Η ομάδα μας αναλαμβάνει τη συγκέντρωση των πολύπλοκων φορολογικών δεδομένων που απαιτούνται για την επιτυχή και ταχεία υποβολή της αίτησής σας στην ειδική πλατφόρμα.
Αναλαμβάνουμε τον πλήρη φορολογικό σχεδιασμό πριν την αγορά, διασφαλίζοντας την απαλλαγή από τον ΦΜΑ. Επιπλέον, φροντίζουμε για την ορθή αποτύπωση στο Ε9, τον υπολογισμό των τεκμηρίων στο Ε1 και την προετοιμασία φακέλων για προγράμματα επιδότησης.
Για τους έγγαμους, το αφορολόγητο όριο ανέρχεται στα 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.
Το τεκμήριο υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας, την τιμή ζώνης της περιοχής, την παλαιότητα του ακινήτου και τους μήνες ιδιοκατοίκησης ή μίσθωσης μέσα στο φορολογικό έτος.
Με τις νέες ρυθμίσεις, ο οφειλέτης μπορεί να προστατεύσει αποκλειστικά την κύρια κατοικία του, ρευστοποιώντας άλλα περιουσιακά στοιχεία. Αυτό εξασφαλίζει μεγαλύτερο «κούρεμα» χρέους και ρύθμιση έως 420 δόσεις για το Δημόσιο ή 240 δόσεις για τις τράπεζες.
Απευθύνεται σε συγκεκριμένες ηλικιακές ομάδες, απαιτεί την πλήρωση αυστηρών εισοδηματικών κριτηρίων και προσφέρει δανειοδότηση όπου το 50% του κεφαλαίου είναι άτοκο, χρηματοδοτούμενο από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Η απόκτηση και η διατήρηση της κύριας κατοικίας απαιτεί προσεκτικό φορολογικό σχεδιασμό. Στη MoreThanTax, αναλύουμε τα οικονομικά σας δεδομένα, υπολογίζουμε τα τεκμήρια και σας καθοδηγούμε με ασφάλεια σε κάθε βήμα. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να διασφαλίσετε τις φορολογικές απαλλαγές που δικαιούστε και να προστατεύσετε την περιουσία σας με τα πιο σύγχρονα εργαλεία.
