Η μεταβίβαση ακινήτου αποτελεί μια από τις σημαντικότερες οικονομικές συναλλαγές, απαιτώντας απόλυτη φορολογική ακρίβεια και νομική ασφάλεια. Στο σύγχρονο ψηφιακό περιβάλλον της ΑΑΔΕ και του gov.gr, η διαδικασία έχει εκσυγχρονιστεί, αλλά ταυτόχρονα έχει γίνει πιο αυστηρή ως προς τις διασταυρώσεις στοιχείων. Είτε είστε αγοραστής είτε πωλητής, η σωστή προετοιμασία του φακέλου σας καθορίζει την ταχύτητα και την επιτυχία του συμβολαίου.
Η αγοραπωλησία ακινήτου συνοδεύεται πάντα από αυστηρές φορολογικές υποχρεώσεις, με κυριότερη τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Ο φόρος αυτός βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή και υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι μεγαλύτερη. Σε περιπτώσεις αγοράς πρώτης κατοικίας, προβλέπεται απαλλαγή ΦΜΑ έως συγκεκριμένα ποσά, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, είναι υποχρεωτική η υποβολή της σχετικής δήλωσης στην Εφορία.
Στην καθημερινή μας πρακτική στη MoreThanTax, ελέγχουμε εξονυχιστικά την ορθότητα του Ε9 του πωλητή πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, καθώς το παραμικρό λάθος στα τετραγωνικά ή στα εμπράγματα δικαιώματα μπλοκάρει τη μεταβίβαση. Επιπλέον, για τους αγοραστές, αναλύουμε το πόθεν έσχες και τα τεκμήρια απόκτησης, ώστε να μην προκύψουν δυσάρεστες εκπλήξεις κατά την εκκαθάριση της επόμενης φορολογικής δήλωσης.
Το 2026, η γραφειοκρατία έχει μεταφερθεί στο διαδίκτυο μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ και του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης στο gov.gr. Ο συμβολαιογράφος ανοίγει τον ψηφιακό φάκελο και προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη να δώσουν την έγκρισή τους μέσω των κωδικών Taxisnet. Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά, ενώ από τις αρχές του 2026 εντάχθηκαν ψηφιακά και οι τροποποιητικές δηλώσεις για συστάσεις ιδιοκτησιών. Η ψηφιοποίηση σημαίνει ότι τα συστήματα διασταυρώνουν αυτόματα τις οφειλές σας.
Εμείς αναλαμβάνουμε την πλήρη ψηφιακή εκπροσώπησή σας, αποδεχόμενοι τις προσκλήσεις, ελέγχοντας τα ποσά των φόρων στο myPROPERTY και εκδίδοντας άμεσα την ταυτότητα οφειλής (Τ.Ο.) για την πληρωμή του φόρου. Με αυτόν τον τρόπο εξασφαλίζουμε ότι ο συμβολαιογράφος θα έχει εγκαίρως όλα τα φορολογικά δεδομένα για να προχωρήσει στη σύνταξη του συμβολαίου χωρίς καθυστερήσεις.
Η συγκέντρωση των εγγράφων αποτελεί το πιο χρονοβόρο στάδιο. Ο πωλητής υποχρεούται να προσκομίσει το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (το οποίο βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί ορθά και έχει πληρωθεί ο φόρος τα τελευταία 5 έτη), Φορολογική και Ασφαλιστική Ενημερότητα, καθώς και τη Βεβαίωση ΤΑΠ από τον αρμόδιο Δήμο. Ειδικά για το ΤΑΠ, οι Δήμοι απαιτούν πλήρη ταύτιση των τετραγωνικών μέτρων με το Ε9 και την πολεοδομία. Παράλληλα, απαιτούνται τεχνικά έγγραφα όπως η Βεβαίωση Μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Ως το WINNER Λογιστικό Γραφείο της Χρονιάς στα Finance & Accounting Awards, η ομάδα μας συντονίζει την έκδοση όλων των φορολογικών πιστοποιητικών σε χρόνο ρεκόρ. Επιλύουμε άμεσα τυχόν εμπλοκές με παλαιές οφειλές μέσω της διαδικασίας παρακράτησης τιμήματος, διασφαλίζοντας ότι η πώληση δεν θα ακυρωθεί λόγω γραφειοκρατικών εμποδίων.
Οι ομογενείς και οι ξένοι επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα υπόκεινται σε ειδικούς κανόνες. Είναι απαραίτητη η έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και ο ορισμός φορολογικού εκπροσώπου στη χώρα. Το πιο κρίσιμο σημείο είναι η εισαγωγή συναλλάγματος μέσω τραπεζικού εμβάσματος, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με το αντίστοιχο τραπεζικό παραστατικό (γνωστό παλαιότερα ως ροζ απόδειξη), προκειμένου να καλυφθεί το τεκμήριο αγοράς και να μην φορολογηθείτε για εισόδημα που δεν βγάλατε στην Ελλάδα.
Το εξειδικευμένο τμήμα μας για Κατοίκους Εξωτερικού αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου τη διαδικασία, από την απόδοση ΑΦΜ μέχρι τη δικαιολόγηση των κεφαλαίων. Αυτό σας επιτρέπει να ολοκληρώσετε τη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς καν να ταξιδέψετε στην Ελλάδα, συνεργαζόμενοι άψογα με τον πληρεξούσιο δικηγόρο σας.
Η αγορά ενός ακινήτου συχνά αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης επενδυτικής στρατηγικής, είτε για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) είτε για μακροχρόνια εμπορική εκμετάλλευση. Πριν προχωρήσετε στη μεταβίβαση, είναι ζωτικής σημασίας να αποφασίσετε αν το ακίνητο θα αποκτηθεί στο όνομά σας ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω μιας εταιρείας (π.χ. ΙΚΕ). Η επιλογή αυτή καθορίζει τη φορολογία των μελλοντικών ενοικίων, τον ΦΠΑ στις επισκευές, τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και τις δυνατότητες τραπεζικής χρηματοδότησης.
Βλέπουμε συχνά πελάτες που βιάζονται να αγοράσουν ατομικά, χάνοντας σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρει η εταιρική δομή. Στη MoreThanTax, εκπονούμε ένα πλήρες business plan πριν την αγορά, καθοδηγώντας σας στη βέλτιστη νομική μορφή για τη μεγιστοποίηση της απόδοσης της επένδυσής σας.
Αναλαμβάνουμε τον πλήρη φορολογικό έλεγχο πριν τη μεταβίβαση. Διορθώνουμε το Ε9 σας, εκδίδουμε τα Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, υποβάλλουμε τις δηλώσεις ΦΜΑ στο myPROPERTY και διασφαλίζουμε ότι καλύπτετε τα τεκμήρια αγοράς, γλιτώνοντάς σας από άσκοπη ταλαιπωρία και καθυστερήσεις.
Ο ΦΜΑ βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή. Υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή επί του τιμήματος αγοραπωλησίας, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία.
Είναι η ψηφιακή πλατφόρμα στο gov.gr όπου ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Αγοραστής και πωλητής εισέρχονται με κωδικούς Taxisnet για να αποδεχτούν την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσουν τον συμβολαιογράφο να αντλήσει τα στοιχεία τους.
Ναι, μπορείτε. Σε αυτή την περίπτωση εκδίδεται Βεβαίωση Οφειλής (αντί για Ενημερότητα) και το οφειλόμενο ποσό παρακρατείται απευθείας από το τίμημα της πώλησης κατά την υπογραφή του συμβολαίου, προκειμένου να αποδοθεί στο Δημόσιο.
Οι κάτοικοι εξωτερικού πρέπει να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ και να εισάγουν το κεφάλαιο αγοράς μέσω επίσημου τραπεζικού εμβάσματος. Αυτό είναι κρίσιμο για να δικαιολογηθεί το «πόθεν έσχες» και να μην φορολογηθούν στην Ελλάδα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης και απόκτησης.
Η ομάδα της MoreThanTax αναλαμβάνει τον πλήρη φορολογικό έλεγχο του ακινήτου σας, την έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών και την υποβολή των δηλώσεων στο myPROPERTY. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να διασφαλίσετε μια γρήγορη, ασφαλή και φορολογικά βελτιστοποιημένη αγοραπωλησία, χωρίς άγχος και καθυστερήσεις.
